Bei Immobilienagenturen und -maklern hat der Makler die Vollmacht, im Namen des Kunden zu handeln. In dieser Lektion werden die verschiedenen Arten von Agenturen, die es in Maklerbeziehungen gibt, und die Befugnisse, die ein Makler als Vertreter des Kunden haben kann, vorgestellt.
Agenturbeziehungen
In der Immobilienpraxis sind die Pflichten eines Maklers klar definiert. Der Makler, ein Begriff, der im Allgemeinen sowohl für Makler als auch für Verkäufer verwendet wird, vertritt die Interessen des Auftraggebers (auch als Kunde bekannt) bei einer Immobilientransaktion. Die Beziehung, die zwischen dem Auftraggeber und dem ihn vertretenden Makler besteht, wird Agentur genannt. Bei der Verkäufer-Agentur vertritt der Makler den Verkäufer bei einer Immobilientransaktion, während bei der Käufer-Agentur der Makler den Käufer vertritt. Und schließlich wird eine Situation, in der sowohl Käufer als auch Verkäufer durch denselben Makler vertreten werden, als Doppelagentur-Transaktion bezeichnet.
Ein Agenturverhältnis ist ein treuhänderisches Vertrauensverhältnis zwischen dem Makler und dem Auftraggeber, das durch vertragliche Vereinbarung geschaffen wird. Als Treuhänder oder Vertrauensperson schuldet der Makler dem Auftraggeber die besonderen Pflichten der sorgfältigen Sorgfalt, der Befolgung rechtmäßiger Anweisungen, der Rechenschaftslegung über alle erhaltenen oder ausgegebenen Gelder, der Loyalität gegenüber den Interessen des Auftraggebers und der Offenlegung, die informativ ist und Einfluss auf den Entscheidungsprozess hat. Im Umgang mit Dritten muss der Bevollmächtigte die Anweisungen des Auftraggebers befolgen, in gutem Glauben handeln und professionelles Urteilsvermögen und ethische Praktiken anwenden. Er muss außerdem die Interessen des Auftraggebers fördern und schützen, falsche Darstellungen vermeiden und die Bundeswohnungsbauvorschriften einhalten. Im Gegenzug gehören zu den Pflichten des Auftraggebers die Entschädigung des Maklers, die Offenlegung wesentlicher Fakten, die Vermeidung falscher Darstellungen und die Einhaltung der Bundeswohnungsbauvorschriften.
Maklerbüro
Ein Maklerbüro ist ein Unternehmen, das Käufer und Verkäufer bei der Vermietung, dem Tausch, der Verwaltung oder dem Kauf von Immobilien zusammenbringt. Maklerbüros können als Einzelunternehmen, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung, als Aktiengesellschaft oder als Personengesellschaft gegründet werden. Der Immobilienmakler wird durch das Maklerrecht reguliert und hat die Lizenz, ein Maklerbüro zu betreiben, Makler einzustellen, zu vermitteln und Immobilientransaktionen gegen eine Gebühr zu ermöglichen. So ein Maklerbüro ist zum Beispiel Kozlowski Immobilien Mannheim.
Der Makler hat eine treuhänderische Beziehung zum Auftraggeber, die Vertrauen, Loyalität und Zuversicht in die Vermittlungsbeziehung, die Verwaltung von Dienstleistungen, die Verwaltung von Geldern und die Verwaltung von Eigentum berechtigt. Als verantwortlicher Makler für alle Transaktionen haftet der Makler für die Handlungen aller Agenten, die als unabhängige Auftragnehmer unter der Aufsicht des Maklers eingestellt wurden.
Die lizenzierten Agenten, die den Makler vertreten, können nicht ohne die Aufsicht des Maklers handeln. Der Makler ist der Vertreter des Auftraggebers, während der Verkäufer der Vertreter des Maklers und ein Untervertreter des Auftraggebers ist. Der Auftraggeber, auch bekannt als Kunde, beschäftigt den Makler und hat eine vertragliche Vereinbarung zur Vertretung, während der Kunde dies nicht tut. Zum Beispiel ist ein Käufer, der einen Makler wegen eines Immobilienangebots kontaktiert, ein Kunde. Ein Kunde kann anrufen, um sich über ein Haus zu erkundigen und nichts weiter. Der Makler kann mit Informationen antworten, aber es besteht keine weitere Verpflichtung gegenüber dem Kunden, bis ein Agenturvertrag unterzeichnet ist. In einigen Staaten ist ein Makler gesetzlich verpflichtet, dem Kunden eine Kopie des „Consumer Guide to Agency Relationships“ und der „Agency Disclosure Statement“ auszuhändigen. Diese Dokumente sollen den Leser über Agenturbeziehungen, die Rolle des Agenten und die Art der angebotenen Transaktionen informieren. Das Agency Disclosure Statement, auch bekannt als Agenturvertrag, dient als Bestätigung zwischen dem Agenten und dem Prinzipal, dass Agenten bestimmte Pflichten und Verantwortlichkeiten gegenüber ihren Kunden haben.
Das Zustandekommen einer Vertretung zwischen dem Auftraggeber und dem Vertreter kann ausdrücklich oder stillschweigend durch die Handlungen der Parteien erfolgen. Eine stillschweigende Vertretung entsteht durch die Worte oder Handlungen eines Auftraggebers oder Vertreters, der unter dem Deckmantel eines formellen Vertretungsvertrags agiert, der nicht existiert. Zum Beispiel ist ein For Sale by Owner, der einem Makler erlaubt, seine Immobilie ohne Genehmigung zu vermarkten, eine Beziehung, die durch eine scheinbare Agentur impliziert wird. Hier handelt ein unbefugter Vertreter im Namen eines Auftraggebers, der den Anschein einer Vertretung zulässt, obwohl kein formeller Vertretungsvertrag besteht. Auf der anderen Seite wird eine ausdrückliche Agentur durch eine mündliche oder schriftliche Agenturvereinbarung geschaffen. Zum Beispiel kann eine Käuferagentur durch eine mündliche Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Agenten geschaffen werden, bevor ein schriftlicher Vertrag unterzeichnet wird. Ein mündlicher Handelsvertretervertrag ist übrigens das, wonach er sich anhört – eine mündliche Vereinbarung, die Angebot und Annahme durch Worte ausdrückt, die zwischen einem Auftraggeber und einem Handelsvertreter gesprochen werden. Laut Gesetz ist es die Pflicht eines Agenten, einen schriftlichen Agenturvertrag zu erstellen. Auch dies ist, wie es sich anhört – eine schriftliche Vereinbarung, die von beiden Parteien unterzeichnet wird und die Agenturbeziehung zwischen dem Prinzipal und dem Agenten offenlegt. Solange kein Agenturvertrag zwischen dem Prinzipal und dem Agenten zustande gekommen ist, existiert keine Agentur. Ein Kunde wird nur durch einen Agenturvertrag zum Auftraggeber.
